Hypotheek verhogen voor verbouwing

Na meer dan 12 jaar wonen in onze huidige woning vinden we het wel tijd om eens na te gaan denken over een opfrisser. Nieuwe badkamer, keuken, toilet, wat schilderwerk en eventueel een andere vloer. Dat gaat in de papieren lopen. Nou zat ik zelf te denken om dit omdat de rente zo laag is te financieren met een hypotheek. Maar met hoeveel kan ik de hypotheek het beste verhogen voor de verbouwing?

Huidige situatie

Op dit moment heb ik een hypotheek voor € 318.000. Hiervan is € 308.000 voor de bankspaarhypotheek en € 10.000 voor de aflossingsvrije hypotheek. Inmiddels hebben we al afgelost op de aflossingsvrije hypotheek, maar de inschrijving was voor € 10.000. Wat ik nog niet heb gedeeld is dat we bij het aangaan van de hypotheek een hogere inschrijving hebben gedaan, van totaal € 477.000.

De huidige WOZ waarde van onze woning is € 453.000. Dit is lager dan de verhoogde inschrijving. Ik wil geen hypotheek voor meer dan 100%, dat vind ik eigenlijk al veel te veel. Dus als we gaan lenen zal dat leiden tot een hypotheek van maximaal € 453.000.

Hypotheek verhogen

Als we wat geld uit de overwaarde van de woning halen met een extra hypotheek zijn er meerdere factoren die een rol spelen. Een persoonlijke lening laat ik buiten beschouwing, daarvan vind ik de rentepercentages over het algemeen te hoog. Ook al is de rente aftrekbaar.

Factor 1 is de hypotheekverstrekker. We hebben nu een hypotheek bij de ING bank. Het lijkt alsof je het verschil tussen je huidige hypotheek en je maximale hypotheek kunt bijlenen bij welke hypotheekverstrekker dan ook. Maar omdat we een een hogere inschrijving hebben gedaan geldt dát bedrag in plaats van de hoogte van de huidige hypotheek. Dan komt er nog in ons geval nog een extra opslag bij van 35% om de hypotheek af te dekken in geval van wanbetaling of andere ellende. Dat bedrag is € 167.000. In totaal is er dus € 644.000 aan zogenaamd hypotheekrecht op het onderpand (ons huis) verschaft. Een waanzinnig groot bedrag. Dat maakt dat er minder ruimte overblijft om ergens anders dan bij de ING bank een lening te verkrijgen. Het kan nog steeds wel, want onze maximale hypotheek is samen hoger dan dat, maar het is wel een factor van belang. Of de extra opslag van 35% ook echt meetelt is me vooralsnog niet duidelijk. Daar kan ik alleen achter komen door dit na te vragen bij een tweede hypotheekverstrekker.

Factor twee is de hoogte van de hypotheek. En daarmee ook de pot met geld die vrijkomt. Als ik tot 100% wil bijlenen dan hebben we een bedrag van € 453.000 – € 318.00 = 135.000 euro opgenomen. Maar als we voor de 85% gaan, wat een lagere rente met zich meebrengt, dan vermindert het bedrag al naar (€ 453.000 x 85%) – € 318.000 = € 67.000. Nog steeds een bedrag waarmee we flink kunnen verbouwen.

Factor drie is het type van de hypotheek. Helaas is het niet meer mogelijk om de gunstige oude hypotheek uit te breiden (banksparen of aflossingsvrij met renteaftrek, kwijl). Maar ik heb nog wel de keuze tussen een afloshypotheek met hypotheekrenteaftrek en een aflossingsvrije hypotheek in box 3. Inmiddels hebben we een redelijk kapitaaltje opgebouwd waardoor we al best wat aan vermogensrendementsheffing betalen. In zo’n geval is box 3 zo gek nog niet, deze schuld mag je namelijk in mindering brengen op je vermogen. Op dit moment neig ik naar een schuld in box 3, zeker als we van plan zijn om dit kapitaal nog wat op te krikken richting vroegpensioen. Als je in aanmerking wil komen voor de aftrekbaarheid moet de verbouwing ook aan voorwaarden voldoen. Wat hieronder valt kun je vinden bij de vrienden van belastingdienst.

Optimaliseren met je hypotheek

Net hintte ik er al een beetje op. De hypotheek verhogen voor een verbouwing is één ding, maar waarom zou je stoppen bij de verbouwing? Kun je niet ook slimmer omgaan met een redelijk goedkope lening?

Beleggen

Je zou met je huis goedkoop geld kunnen lenen om te beleggen. Een voorbeeld: je leent € 100.000 en belegt dit. Dit kost je 1,5% rente. De beleggingen leveren je gemiddeld 5% per jaar op als je corrigeert voor inflatie, en dat is een conservatieve voorspelling. Je betaalt hier geen vermogensrendementsheffing over, omdat de schuld en het aandelenvermogen gelijk zijn. Dat is een winst van 3,5% van een ton = € 3.500 per jaar.

Geld maakt geld! Kapitalisme ten top, de kloof tussen arm en rijk wordt groter. Er zijn wel grote risico’s. Je belegt namelijk met geleend geld. Dit levert je een mooie hefboom op net zoals bij turbo’s, maar het is wel nóg risicovoller dan gewoon beleggen. Want als de beurs gelijk blijft dan maak je alleen extra verlies, namelijk die 1,5% rente. Want die betaal je toch wel. Op de zeer lange termijn is het misschien een strategie, maar het is mij persoonlijk vooralsnog te link.

Premie storten in spaarhypotheek

Het geld van de extra hypotheek zou je kunnen gebruiken om extra stortingen te doen in de spaarhypotheek. Dit is minder risicovol dan beleggen, uiteraard. Maar is het niet lood om oud ijzer, de ene hypotheek ‘aflossen’ met de ander? Laten we naar mijn bankspaarhypotheek kijken. Bij de spaarhypotheek verminderen stortingen de hypotheekrente en aftrek niet, maar wel de hypotheekpremie.

Het maken van een precieze berekening is veel werk. Dus kijken we vooral naar wat een storting oplevert. Een storting van € 20.000 euro levert de rente hierover op in een bankspaarrekening. De rente is nu 2,22%. € 20.000 x 2,22% = € 444 per jaar. Omdat de rente nu heel laag staat kunnen we lenen voor 1,5%, dat is € 300 per jaar. Dat levert onderaan de streep een winst op van het verschil tussen de twee rentes van 2,22% – 1,5% = € 144. Elk jaar weer, zolang deze rentes niet veranderen. Een leuke winst voor vrijwel geen risico. Het grootste risico zou zijn als de aflossingsvrije hypotheek duurder wordt dan de bankspaarhypotheek.

Je gaat echter ook minder premie betalen per maand. Er is een bedrag van € 20.000 dat je minder hoeft in te leggen tot aan het einde van de hypotheek (eigenlijk iets meer vanwege de eerdere rente). Je cashflowpositie verbetert dus ook. Dit staat los van de hoogte van de vergoedingen. Als de rente op de spaarhypotheek gelijk zou zijn aan de rente op de aflossingsvrije hypotheek heb je nog steeds dit voordeel. En dat voelt net alsof je goedkoper uit bent met je hypotheek.

Er is nog een derde effect: als de hypotheek in box 3 valt, betaal je minder vermogensrendementsheffing. Dit mag je namelijk aftrekken van je vermogen. Bij meer dan ongeveer 2 ton voor een stel betaal je al 1,35% belasting in box 3. Als je een lening kan afsluiten voor 1,5% dan betaal je in feite maar 0,15% rente hierover. Nou, voordat de hypotheekrente van de spaarhypotheek zo laag is…

Hypotheek verhogen voor verbouwing – concreet

Wat ga ik nu doen? Waarschijnlijk blijf ik bij mijn huidige hypotheekverstrekker omdat ik een hogere inschrijving heb. Dat maakt een extra hypotheek makkelijker en goedkoper, want we hoeven niet naar de notaris.

Omdat ik niet teveel wil lenen wil ik mijn schuld-marktwaardeverhouding niet te hoog hebben. De 85% uit het voorbeeld vind ik wel genoeg, eigenlijk. Dat betekent dat we € 67.000 extra gaan lenen.

Hiervan wil ik 20-30k gebruiken voor de daadwerkelijke verbouwing. De rest wil ik gebruiken als storting in de bankspaarhypotheek. Ik ga er niet mee beleggen, dat doe ik niet met geleend geld, hoe goedkoop ook. De verbeterde cashflow kan ik natuurlijk wel gebruiken om te beleggen.

De extra hypotheek wil ik in box 3 afsluiten. Dat scheelt door de hoogte van ons vermogen méér dan de hypotheekrenteaftrek nu waard is.

Een solide plan? Hoe kijken jullie hier tegenaan?